D irijo-me a vós, na qualidade de condómino extremamente prejudicado pela empresa que administra o condomínio no qual vivo, a qual, num total abuso de poder, se faz pagar por serviços que não presta e nem se dá à maçada de responder aos emails enviados pelos condóminos lesados, mantendo-nos alheios ao que realmente se passa na nossa propriedade.
Sabendo que a legislação nesta área não protege os condóminos da gestão danosa da qual somos vítimas por parte de algumas empresas sorvedoras dos proventos alheios, senti-me na necessidade de informar-me sobre os meios que temos ao nosso dispor para nos defendermos destes malabaristas. Enquanto a lei proteger estes corruptos e não houver uma lei que proteja os condóminos, aconselho-vos a tomar os passos seguintes, visto que é aquilo a que pelo menos de momento nos podemos agarrar.
Senti-me também no dever de escrever este texto para informar aqueles condóminos que são constantemente lesados por empresas levianas (que atuam com total impunidade) e que desconhecem o seu direito legal de auditarem e consultarem toda a documentação relativa à gestão do seu condomínio. Nós desconhecemos os nossos direitos mas eles conhecem todas as formas de nos enganarem. Por exemplo, a empresa que administra o meu condomínio tem à frente uma suposta advogada que manipula a lei a seu favor e conta com a desconhecimento dos condóminos no que se refere a esta matéria para fazer toda a espécie de falcatruas.
De acordo com o estipulado no Art.º 1432.º do Código Civil, os condóminos ou o Conselho Consultivo podem solicitar acesso a documentos essenciais que ajudem a identificar possíveis irregularidades.
Os principais documentos a serem solicitados incluem:
1. Documentação Financeira e Bancária: Extratos bancários completos, cópias de cheques e faturas para verificar pagamentos.
2. Documentação de Gestão e Contratos: Contratos com a empresa em questão, orçamentos e autos de medição, além do livro de atas das assembleias.
3. Registos de Propriedade e Comunicação: Listagem atualizada de condóminos e mapa de quotas.
O artigo citado recomenda que caso a administração do condomínio não forneça esses documentos como acontece no caso do meu condomínio, os condóminos podem enviar uma carta registada solicitando acesso e se necessário recorrer a meios judiciais para garantir a transparência. Além disso sugere passos práticos que podem ser tomados, como convocar uma assembleia ou apresentar queixa ao IMPIC caso haja evidências de má gestão ou desvio de fundos.
A carta a dirigida à administração do vosso condomínio deve ser enviada por correio registado e com aviso de receção para garantir valor legal. Na qualidade de proprietários da vossa fração devem solicitar a seguinte documentação:
1.Extratos Bancários completos de todas as contas do condomínio;
2.Faturas e recibos correspondentes a todos os pagamentos efetuados à empresa e a prestadores de serviços (manutenção ou elevadores, por exemplo) no período referido;
3.Contrato de Prestação de Serviços em vigor com a referida empresa;
4.Listagem de Condóminos atualizada e respetivo mapa de quotas;
5.Livro de Atas com o registo das últimas deliberações.
Relembro que o dever de transparência e a obrigação de prestar contas são pilares legais da administração de condomínios. A recusa ou o silêncio perante este pedido legítimo de informação forçará o recurso aos meios judiciais e centros de arbitragem de conflitos de consumo/condomínios.
Os próximos passos que vos recomendo são os seguintes:
. Guardar o talão do correio - o talão do registo e o aviso de receção assinado pela empresa de administração são provas fundamentais caso precise de avançar para um Julgado de Paz.
. Se outros vizinhos tiverem a mesma opinião podem assinar a carta em conjunto. Isso demonstra que não é um pedido isolado mas uma exigência do prédio.
Se a administração ignorar a carta ou se recusar a facultar os documentos como acontece vergonhosamente com a empresa que gere o condomínio onde vivo( porque acham que não têm de nos dar satisfações só querem é explorar-nos), saibam que a lei neste caso protege os condóminos. Não somos obrigados a aceitar a falta de transparência.
Eis alguns passos a seguir caso não obtenha resposta no prazo estabelecido:
1. Julgados de Paz (A via mais rápida e barata) - Se existir um Julgado de Paz no seu concelho, esta é a melhor opção. É um tribunal com custos muito baixos (cerca de 70€) e os processos são resolvidos em semanas, não anos.
O que pedir: Pode entrar com uma ação para "Exibição de Documentos" e "Prestação de Contas".
Um juiz ordenará que a administração entregue os documentos sob pena de multa.
2. Convocatória de Assembleia pelos Condóminos (Se a administração não trabalha para os condóminos, podem agir à revelia dela).
A Lei: Segundo o Art.º 1431.º n.º 2 do Código Civil, se a administração não convocar a assembleia, condóminos que representem pelo menos 25% do capital (permilagem) podem convocá-la.
Objetivo: Podem incluir na ordem de trabalhos a destituição imediata da administração com justa causa (pela falta de prestação de contas e pagamentos indevidos) e a eleição de uma nova.
3. Queixa formal online no portal do IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) porque as empresas podem perder a licença ou sofrer coimas pesadas se ficar provado que estão a reter informação ou a gerir fundos de forma pouco clara.
4. Procedimento de Injunção ou Ação Judicial - Caso confirme as suas suspeitas de fraude pode avançar com uma ação judicial. Aqui o relatório da auditoria que pretende fazer será a sua prova principal.
5. Enquanto espera deve tentar reunir-se informalmente (ou via WhatsApp/e-mail) com os seus vizinhos para saber quem mais está descontente e contabilizar se já chegam aos 25% (250 de permilagem) para poderem convocar uma assembleia sozinhos.
Espero sinceramente que este texto que resume o resultado da pesquisa que fui obrigado a fazer junto dos direitos do consumidor (como a Deco Proteste) para tentar não continuar a ser vergonhosamente roubado pela empresa que “gere” o meu condomínio possa de alguma forma ajudar outras pessoas que se sentem alvo desta e de outras empresas sem quaisquer escrúpulos.
Fonte Legal:
- Art.º 1432.º do Código Civil - Este artigo garante aos condóminos o direito de consultar a documentação referente à gestão do condomínio.
- Art.º 1431.º n.º 2 do Código Civil - Permite que condóminos que representem pelo menos 25% do capital convoquem assembleias.
